近期，开放式小区引起公众一阵热议。这也让《物权法》重新进入人们的视线。最高人民法院民一庭庭长程新文在23日召开新闻发布会，有人认为这是为了开放小区而举办的，其实不然，它披露的事比“小区开放”涉及的人更广，房、车、买卖纠纷、离婚财产分割等等都适用。
想改房产证名字，先打哪种官司？
比如张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候，李四应该提起民事诉讼，还是行政诉讼？
最高人民法院民一庭法官姜强撰文分析，物权法实施后，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。“但这种看法、做法，未能全面理解不动产登记的公示效力。也造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。”
新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应，具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。
也就是说，李四提起民事诉讼，法院应当受理。如果李四提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有权人。
同时，值得注意的是，在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。
新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。
也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的。
小区开放是否违背《物权法》？
近日，《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下称《意见》）中提到了新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。
今后不再封闭建小区，道路将公共化，这到底跟《物权法》是什么样的关系？如果真是道路公共化之后，会不会与我们现行的《物权法》相关解释是相违背的？
最高人民法院民一庭庭长程新文称，封闭住宅小区是农耕时代的产物，我国现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要我们有新的理念和探索。上述举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。
程新文表示，目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。“将密切关注，并积极应对。对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，加强调研，及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善处理好相关的纠纷。”
婚姻家庭继承纠纷中，“善意取得”什么意思？
新《司法解释》的规定还有一个重要方面：“善意取得”。与它相关的纠纷非常多见，遍布于为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。
什么叫“善意取得”？比如张三常年住着父亲的房子，擅自把房子转让给了不知情的李四。李四付完钱，张三父亲来要房子，这时候房子归谁？按照《物权法》的“善意取得”制度，李四拥有房子，张三父亲应向自己的儿子索赔。
具体到每一个案件，双方经常争论不休。最高法民一庭庭长程新文指出：“如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个重点、难点和热点。对此，新《司法解释》用6个条文，形成对善意取得适用的较为完整的规则体系。”
新《司法解释》还明确存在“登记簿上存在有效的异议登记”等五种情形之一的，应当认定不动产的受让人“知道转让人无处分权”，也就是说受让人不是“善意”的。受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
