这一购房者债权优先于银行等其他债权人赔偿的处置方式，开创了司法先河，为全国众多处理“烂尾楼”债权关系提供了重要参考启示。
烂尾楼是购房者心中梦魇。被称为济南“第一烂尾楼”的彩石山庄，殃及2000多名购房者，引发长达8年多的群体性上访维权。日前，1700多名购房者拿到逾8亿元执行款，一些购房者拿回购房款时喜极而泣。
历经8年多逾8亿元 “烂尾”购房款终返还
彩石山庄在济南曾“赫赫有名”。2006年6月，作为山东省属企业的三联集团推出这个房地产项目，主要建设高档景观洋房和双拼、联排别墅等。最初对三联集团职工内部销售，随后扩大到对外销售。
“那时房地产一片红火，尽管彩石山庄离市中心约20公里，但依山而建环境优美，且每平方米2600元的均价很有吸引力。”济南购房户王鹏告诉记者，他拿出35万元买了一套130多平方米的大房子。
据了解，2146户购房者交纳总房款近9亿元，每户40万到上百万元不等，其中1741户购买了“五证”不全的水晶花园和白领公寓项目，405户购买了手续齐全的绿松苑和尚华居项目。按照合同规定，2008年10月交房。
当购房者还沉浸在等待入住新房的喜悦中时，随后却让他们始料不及。曾在家电销售等领域全国知名的三联集团，因为资金链断裂走到了破产边缘。2008年9月，项目全面停工。记者日前到项目所在地看到，工地还是停工时的样子，除少数在建楼封顶外，大部分仍是一片空地，杂草丛生、破败不堪。
针对此事，山东省最终确定了“按照法治思维，在法律框架内予以解决”的工作思路。去年9月底，济南市中院启动对彩石山庄项目的人民调解程序，去年10月，涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物被顺利以16.296亿元拍卖成交。
法治“钥匙” 打开烂尾楼盘“死结”
彩石山庄一案揭开了全国“烂尾楼”的冰山一角。多地频现的“烂尾楼”，因其涉及人数众多、矛盾复杂，成为各地头疼的“老大难”问题。
记者了解到，此事棘手根本症结在于三联集团债务纠纷复杂，严重资不抵债。彩石山庄979亩土地承载着共计35亿多元的债权负担，涉及多家银行的查封债权，以及建筑工程承包人、购房户、失地农民、企业职工等多个利益主体。
济南市中级人民法院副院长刘延杰说，自然人相对于其他机构和公司属于弱势群体，从立法精神上应当给予优先考虑。“但由于三联涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，我国并没有明确的法律和司法解释规定购房群众的购房款及利息可以优先于抵押权人进行受偿，这意味着司法解决的最终结果可能是购房群众的利益无法得以实现。”
经反复调研论证，济南中院形成了购房人的购房款返还请求权优先的意见，并通过山东省高院向最高法院报告。2014年7月，最高人民法院答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见，为以法治方式解决问题扫清了法律障碍。
“最高法院对彩石山庄问题的批复相当于司法解释，是具有法律效力的，但并不是修改法律，不需经人大立法程序。”全国律师协会建筑工程委员会委员、山东豪才律师事务所律师周长鹏说，这为我国解决同类问题树立了新的法律适用范式，对全国其他地方以法治方式处置烂尾楼问题具有非常强的指导作用，开启了司法先河。
“相比于银行、建筑商等其他债权人，用血汗钱买房子的购房者属于弱势个体，最高法院批复购房户的基本债权优先受偿体现了民生本位，体现了我国法治进步。”山东鹏飞律师事务所主任律师傅强说。
处置“后遗症” 政府当主动作为
“打破过去这种恶性循环，关键是要真正做到以法治思维和法治方式来化解社会矛盾，并遵循立法精神，主动寻找完善法律的‘治本之策’。”山东省政府主要负责人认为。周长鹏认为，很多烂尾楼处于城市中心或繁华路段，完全可以通过盘活处理，如果政府能够积极协调各方利益，相关债权人会同意完善的债权处理方案。
专家指出，购房者也应增强风险意识，并承担相应责任。一些购房者与三联签订买卖协议时，三联没有取得商品房预售许可证，买卖双方均有过错。济南市依法认定，三联作为主要过错方除返还房款本金外，还赔偿群众80％的利息损失，购房群众自行承担20％的利息损失。
周长鹏说，目前我国正在大力推动不动产登记，在签订完商品房买卖合同后，购房者应及时到建委部门进行网签，对自我权利进行预登记；对于可办理房产证的商品房，早日拿到房产证是保障自身权益的最有力“武器”。（文 记者 王志）
