花了近百万元购买的房产不料遭遇工程延期,等房产交付时又遇上自己单位搬至离该房较远的新址。于是,业主以合同规定延期交房超过60天可以退房为由将开发商告上法院。然而,等来的结果却是败诉
江苏省无锡市滨湖区马山街道位处国家级旅游度假区,历史文化遗迹众多,湖光山色秀美。2012年11月,王先生与某开发商签订商品房买卖合同,以94万余元的价格购买了一套196平方米的大房子,开发商在合同中承诺于2013年4月30日前交付房屋。该处房屋位于马山地区,周围环境较好,而且离自己公司又近,王先生签订合同后满心欢喜,开始畅想与家人一起在大房子里生活的美好场景。
出乎意料,开发商因资金链紧张,无法按时向王先生交付房屋。想到本该到手的大房子却没有拿到,王先生心里不免有些失落。虽然合同约定开发商交房逾期超过60日的,自己有权解除合同,不过王先生没有急着去谈解除合同的事情,心想反正开发商违约已是板上钉钉的事情,晚交房一天,自己还可以多拿到一天的违约金。
2013年7月3日,开发商通知王先生收房,此时正好遇上公司搬迁新址,新地址离这处房子较远,王先生就有些动摇了,没去收房。后与开发商协商退房无果,2014年8月,王先生将开发商诉至法院,请求法院判令解除双方签订的商品房买卖合同,并判令开发商退还其购房款94万余元和逾期交付商品房违约金28万余元。
滨湖区人民法院对此案审理后,认定王先生本来拥有的合同解除权因超期已消灭,据此判决驳回王先生的诉讼请求。
■以案释法
合同解除权有期限维权应及时
法院在判决书中指出,当事人之间签订的房屋买卖合同合法有效,当事人应当全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。
王先生与房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效,开发商未按约定日期交付符合约定的商品房,王先生可按合同约定在逾期超过60日即2013年6月30日起行使合同解除权。但是并不是说在任何时间都可以行使合同解除权,实际上合同解除权的行使是有一定期限的。
虽然合同中未约定行使合同解除权的期限,但根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月;对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本案中,王先生的解除权发生之日为2013年6月30日,在对方没有催告的情况下,应当在2014年6月30日前行使解除权,但是其于2014年8月才诉至法院,已超过规定的1年时间,解除权已消灭。
据该案承办法官胡正建介绍,该案系因开发商逾期交房引发的商品房销售合同纠纷。因当事人的认识误区,认为反正开发商违约已成事实,晚一点索赔可能拿到更多的违约赔偿,从而忽略了除斥期间的概念,即对于某些权利,法律规定或者当事人约定了其存续期间,该期间届满后,权利消灭。
胡正建提醒,购房者与开发企业签约时,应认真逐条阅读《商品房买卖合同》中关于交付条件、交房时间、交房面积、产权办理、违约责任等条款,并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。此外,如果因购房出现纠纷,在与开发商沟通协调过程中应尽量采取书面形式记载双方沟通的具体情况、问题的解决方案等并保存好沟通过程中形成的书面文件。
胡正建表示,如果需要到法院打官司,当事人要弄清楚诉讼时效和除斥期间等法律概念,在法定的期限内通过法律途径维护自己的权利。当事人如果有条件亦可咨询专业法律人士,妥善保护自身的合法权益。（法制日报记者 马超 法制日报通讯员 吕曼）
