代 理 词
审判长、审判员：
山西向吉律师事务所接受大同市鸿飞房地产开发有限公司的委托，指派我担任其诉讼代理人，参与本案的诉讼活动。庭前根据原告的主张，搜集了相关证据，并对现场进行了查看和了解，参与了法庭调查、质证。现结合本案的事实及庭审情况，根据法律规定与原、被告所签订的《合同》约定，发表如下代理意见。
一是原、被告签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》依法成立、有效
2014年2月26日，原告通过竞价，依法取得了被告挂牌出让的两宗国有建设用地使用权，两宗土地的编号分别为：2014-08号与2014-09号，并依法取得《成交确认书》。
2014年3月12日，原告与被告正式签订2014-08号和2014-09号《国有建设用地使用权出让合同》。按照合同约定，2014-08号合同的用地总面积为33766平方米，出让总价款为50650000元，定金为48000000元；2014-09号合同的用地面积为12351平方米，出让总价款为1863000元，定金为17600000元。2014年2月24日，3月20日，原告分别向被告全额支付合同约定的合同项下的两宗地的金和土地出让金。同年3月26日被告给原告出具了合同项下的两宗地的两份土地出让金票据，合计6928万元。至此，原告依约完全的履行了合同约定的给付义务——全额支付了土地出让金。合同第六条约定，被告应在2014年3月14日前将出让宗地交付给原告，且该宗土地应达到“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整）的交付条件。双方在合同条款中还约定了土地的用途；土地开发与利用；国有建设用地使权转让、出租、抵押；出让期限；定金条款；不可抗力；违约责任；适用法律及争议解决；附则及生效条款等。原、被告所签合同条款齐全、体现了原被告双方平等自愿的意思表示，依最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定：依法成立的合同，自成立时生效。故该合同是真实、合法、有效的。
本合同在履行过程中，由于被告没能完成拆迁户的补偿、安置手续，拆迁办不予发放已完成拆迁、安置，没有经济纠纷的证明，而没有该证明不能办理土地使用证登记手续，致原告未能顺利拿到土地使用证。但登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权的公示方法。登记并不是针对合同行为，不能影响合同效力，不影响原告依合同所合法享有的占有权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。
二是被告存在违约事实，证据充分，已形成完整的证据链条
合同签订后，原告依约履行了合同约定的给付义务——全额支付了土地出让金。并为履行合同，进行了贷款，组织了施工队，向有关单位进行了意向采购、租赁了办公场所和施工设备等工作，为进场做了充分准备。依据双方所签合同第六条的约定，被告应于2014年3月14日前将出让宗地交付给受让人，并达到“七通一平”的交付条件。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿”的规定。本案被告具有如期交土地的法定、约定义务，但是被告却没有按照合同约定的交地条件即“七通一平”和约定的交付时间，2014年3月14日向原告交付土地，已构成违约。有证据证明截止2014年6月11日，也就是超过约定的交付期限将近3个月，被告应当交付的土地仍未达到交付土地的条件，故被告违约事实清楚，请求合议庭依法予以认定。原告曾多次找县政府及相关部门希望他们协调解决，但都无果而终，无奈原告于2014年5月9日以公司文件形式向浑源县政府请示，但县政府不予理睬。原告只好委托律师和代理人，于2014年6月9日向被告发出《律师函》，但被告得知来意后，一位副局长拒绝接受，后原告2014年6月10号以特快专递的方式向被告邮寄送达《律师函》，要求被告交付合同项下的两宗出让土地，并指出被告存在违约事实，原告有权解除土地出让合同并要求被告承担违约责任。但被告至今未作答复。
关于这一事实由原告提交、并经庭审质证的证据有：2014年5月14日和6月11日被告未达到《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定交付条件的现场照片和摄像及多名证人证言，2014年6月9日，原告方的律师向被告发出催告交付合同项下的两宗出让土地的《律师函》，原告《关于浑源县永安东街北侧规划地块建设项目事宜的请示》，大同市御诚公证处保全证据工作记录。时至今天，被告仍没有告知原告能交付出让土地，上述证据，已形成完整的证据链条，足以认定被告存在违约事实。
三是当事人解除合同条件成就
依照编号为2014-08号和2014-09号《国有建设用地使用权出让合同》的第三十七条规定，“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定交付出让土地。”同时又约定，“出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当返还双倍定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”并且，按照双方所签合同第三十七条的约定和《城市房地产管理法》第十七条、《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”当事人可以解除合同的规定，原告请求解除合同的约定和法定条件均已成就。由于被告迟延履行债务致使原告不能实现合同目的。被告的违约行为，给原告在人力、物力、财力上都造成了极大的失。为维护投资者的利益，原告依法请求解除2014-08号与2014-09号《国有建设用地使用权出让合同》，请求人民法院依法予以支持。
四是依法和按照合同约定被告应承担的法律责任
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照合同约定，提供出让土地，未按照出让合同约定提供出让土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。依原、被告签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》的第三十七条规定，“出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当返还双倍定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题解答》第39条规定，一方违反合同，应向对方支付违约金，合同对违约金有具体规定的，应按约定数额支付违约金，违约金一般不超过合同未履行部分价金总额为限。被告依法和按合同约定承担法律责任如下：
1、 被告依双方签订的《合同》第三十七条的规定，应当返还原告已经交纳的国有建设用地使用权出让价款69280000元，（50650000+18630000元）。见原告提供的证据49-50页定金出让金票据以及92-93页被告出具的出让金票据。
2、双方签订的《合同》第三十七条的规定和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告应双倍返还原告的定金，按合同出让价款69280000元的20%计算定金为13856000元，原告按照涉案合同约定已交付定金为65600000元。见涉案合同的第九条。上述两项合计83136000元。
3、 被告应依《合同》第三十七条“受让人并可请求出让人赔偿损失”约定应当向原告赔偿损失总数10572846.20元，其中（包括原告贷款利息损失8252266.2元；测绘费20000元；律师费550000元；设计费60000元；租房170000元；人工工资570000元；围挡清理费用100000元；场外搅拌站费用150000元；装修费160000元；公证费500元；视频制作费80元）。见原告提供的证据13到21项。
综上所述，原、被告签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》依法成立、合法、有效，应当得到法律保护。被告违约事实清楚，证据确凿。被告未能依约交付土地，违反了合同约定的义务，违法了法律的规定，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，因此，原告请求依法解除合同，并且要求被告依照法律的规定和合同的约定承担相应的法律责任的诉求成立，法院应当予以支持。
代理人：蘧焕政
山西向吉律师事务所律师
二○一四年十月二十九日
